하자담보책임기간이 끝나도 책임에 대한 분쟁은 지속… 건설기업이 점검해야 할 하자 관리 리스크

보고서에 따르면 하자담보책임 관련 문제는 다음과 같은 유형에서 집중적으로 나타났습니다.

일부 사례에서는 원청사가 하자 보수 이후 하도급사를 상대로 구상금 청구 소송을 제기하기도 했습니다.

하도급사는 거래 관계 유지 등의 이유로 이러한 요구를 수용하는 경우가 있으며 그 결과 하자 책임 구조가 불균형한 형태로 유지되는 문제가 발생합니다.

이러한 구조에서는 입주자의 하자 보수 요구가 장기간 해결되지 않는 상황이 발생할 수 있습니다.

또한 하자 대응 능력이 기업의 품질 관리 수준과 경영 평가 요소로 연결되는 환경이 형성되고 있습니다.

이에 따라 최근 일부 건설사는 입주지원센터나 고객 대응 조직을 운영하면서 하자 관리 체계를 강화하고 있습니다.

이러한 움직임은 하자 대응이 시공 이후 관리 영역에서도 중요한 경영 과제로 인식되고 있음을 보여줍니다.

공동주택의 하자담보책임 기간은 「공동주택관리법 시행령」 별표4에 따라 공사 유형별로 다르게 규정됩니다.

대표적인 책임 기간은 다음과 같습니다.

사업주체는 해당 기간 동안 하자 보수 책임을 부담합니다.

공동주택관리법 제36조에 따르면 담보책임 기간 내 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우 사업주체는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임도 부담합니다.

책임 기간의 기산일도 법에서 명확히 규정하고 있습니다.

전유부분은 개별 세대 내부 공간을 의미하며 공용부분은 계단, 복도, 외벽, 구조체 등 공동으로 사용하는 시설을 의미합니다.

구조적 결함은 준공 직후 바로 드러나지 않는 경우가 있습니다.

예를 들어 콘크리트 구조물 내부 균열이나 지반 침하와 같은 문제는 일정 시간이 지난 뒤에야 확인되는 사례가 종종 발행합니다.

하자의 성격이 건물의 구조 안전과 관련된 문제로 판단되면 책임 범위에 대한 재검토가 이루어질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

일부 하자는 장기간 외부로 드러나지 않다가 뒤늦게 발견되기도 합니다.

방수층 결함이나 배관 누수와 같은 하자는 일정 기간이 지나야 실제 누수나 기능 이상 형태로 나타나는 경우가 있습니다.

이러한 상황에서는 하자 발생 시점과 발견 시점 사이에 시간 차이가 존재하게 되며 이 점이 분쟁 과정에서 중요한 쟁점으로 다루어집니다.

설계 또는 시공 과정에서 관리상의 과실이 확인되는 경우에도 책임 문제가 발생할 수 있습니다.

공사 관리 과정에서 발생한 오류가 건물의 안전성이나 기능에 영향을 미쳤다면 민법상 손해배상 책임이 검토될 수 있습니다.

이러한 경우 하자담보책임 기간의 경과 여부와 별도로 책임 범위가 논의될 수 있습니다.

건설업계에서는 공동주택 하자 대응 문제가 기업의 책임 관리와 경영 평가 요소로 연결되는 흐름이 나타나고 있습니다.

공동주택 하자 문제는 시공 품질뿐 아니라 기업의 신뢰도와 책임 경영 수준을 함께 반영하기 때문입니다.

대한건설정책연구원이 발표한 「아파트 하자담보책임을 중심으로 한 건설기업 ESG 경영 정립 방향」 보고서에서는 공동주택 하자담보책임과 관련한 ESG 경영 지표 도입 필요성이 제기되었습니다.

보고서는 하자 대응 체계와 입주자 대응 조직을 갖춘 건설사를 평가 대상으로 삼고 인센티브를 제공하는 방안도 검토할 필요가 있다고 제안합니다.

이러한 논의는 건설사가 하자 관리 체계를 기업 경영 차원의 관리 영역으로 인식해야 한다는 점을 보여줍니다.

건설기업 자문 과정에서 반복적으로 확인되는 취약 지점은 다음과 같습니다.

이러한 요소는 분쟁이 발생했을 때 대응 시간을 늦추고 분쟁 규모를 확대시키는 요인이 될 수 있습니다.

대표적인 대응 전략은 다음과 같습니다.

특히 구조체나 설비와 같이 장기 하자가 발생할 가능성이 있는 부분은 사전 점검 체계를 통해 관리하는 것이 필요합니다.

이러한 관리 체계는 분쟁 예방과 기업 리스크 관리에 동시에 도움이 됩니다.

건설 하자 분쟁은 구조 안전 문제, 설계와 시공 과정의 관리 책임, 원청과 하도급 간 계약 관계 등이 함께 작용됩니다.

이에 따라 기업은 기술적 문제와 법적 책임을 동시에 검토할 필요가 있습니다.

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법률 검토와 기술 분석을 함께 진행하여 기업이 하자 문제를 사전에 점검하고 관리 체계를 구축할 수 있도록 자문을 제공합니다.

공동주택 하자 문제는 준공 이후 수년이 지난 뒤에도 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

따라서 건설기업 입장에서는 하자 발생 이후 대응하는 방식보다 사전 점검을 통해 관리 체계를 정비하는 것이 중요합니다.

대륜은 건설기업이 하자 관리 프로세스와 분쟁 대응 체계를 구축할 수 있도록 법률 자문과 기술 검토를 함께 제공하고 있습니다.

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