건설계약 체결 시 주의사항 및 공사대금 분쟁 대응 방안

도급계약은 원칙적으로 구두 합의만으로도 성립하지만, 건설공사의 특성상 서면 계약서 작성이 매우 중요합니다.

건설산업기본법 제22조에 따르면 건설공사에 관한 도급계약의 당사자는 계약 내용을 서면에 명시하여야 하며, 서명 날인한 계약서를 서로 교부하여 보관해야 한다고 규정하고 있습니다.

계약이 성립되면 수급인은 약정된 기간 내에 공사를 완성할 의무를 지고, 도급인은 완성된 결과물에 대해 보수를 지급할 의무를 지게 됩니다.

건설계약은 장기간에 걸쳐 이행되는 특성이 있어 물가 변동, 설계 변경, 천재지변 등 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 매우 높습니다.

따라서 일반적인 계약과 달리 계약금, 중도금(기성금), 잔금 지급 시기를 명확히 하고 하도급 대금 지급 보증 등에 관한 사항도 면밀히 살펴야 합니다.

특히 수급인의 부도나 공사 중단 상황에 대비한 이행보증보험 가입 여부도 계약의 중요한 요소 중 하나입니다.

민법 제664조 (도급의 정의)
도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

민법 제665조 (보수의 지급시기)
① 보수는 그 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하여야 한다. 그러나 목적물의 인도를 요하지 아니하는 경우에는 그 일을 완성한 후 지체없이 지급하여야 한다.
② 전항의 보수에 관하여는 약정한 시기가 있으면 그에 의한다.

위 법조항에서 알 수 있듯이 보수 지급 시기는 원칙적으로 목적물 인도와 동시이나, 건설 현장에서는 기성고에 따른 분할 지급 방식을 택하는 것이 일반적입니다.

기성금은 공사가 진행된 정도에 따라 지급하는 대금으로, 건설계약 시 기성고 확정 방법과 검사 절차를 명확히 정해야 합니다.

만약 기성고 확인 절차가 불분명할 경우, 도급인이 공사 진척도를 낮게 평가하여 대금 지급을 거절하는 상황이 발생할 수 있습니다.

따라서 감리자의 승인 요건이나 기성 검사 기간 등을 구체적으로 명시하여 대금 지급의 객관성을 확보하는 것이 필요합니다.

공사 진행 중 도급인의 요청이나 현장 상황에 따라 설계가 변경되는 경우가 많으며, 이에 따른 추가 공사비 산정 기준을 사전에 합의해야 합니다.

추가 공사비에 대한 서면 합의 없이 공사를 진행했다가 나중에 대금 청구를 거절당하는 사례가 매우 많으므로, 반드시 변경 계약서를 작성하거나 증거를 남겨야 합니다.

또한 물가 변동으로 인한 계약 금액 조정(ESC) 조항의 포함 여부도 대규모 공사에서는 핵심적인 검토 대상입니다.

표에 제시된 바와 같이 각 상황에 따라 수집해야 할 증거와 법적 조치가 상이하므로 초기부터 정확한 사실관계를 정리하는 것이 중요합니다.

지체상금은 수급인이 공사 완료 기한을 넘겼을 때 도급인에게 지급하는 손해배상액의 예정입니다.

다만 도급인의 책임 사유로 공사가 지연되었거나 천재지변 등 수급인에게 책임을 묻기 어려운 사정이 있다면 그 기간만큼은 공제되어야 합니다.

또한 지체상금이 지나치게 과다한 경우 민법 제398조 제2항에 따라 법원에 지체상금 감액을 주장할 수 있습니다.

수급인은 완성된 목적물에 하자가 있는 경우 이를 보수할 의무를 지며, 도급인은 보수에 갈음하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이때 하자가 경미함에도 불구하고 과도한 보수 비용을 청구하거나, 시공상의 잘못이 아닌 설계상의 결함인 경우 수급인은 이에 대한 항변권을 행사할 수 있습니다.

하자보수 의무의 범위는 건설산업기본법 시행령 별표 4에 규정된 공종별 하자담보책임기간에 따르며, 하자담보책임 주장에 제한이 발생할 수 있습니다.

건설 사건은 사실관계 확정 단계에서부터 난관에 부딪히는 경우가 많습니다.

대한민국 9위 로펌 대륜(25년 국세청 부가가치세 신고 기준)은 계약서의 독소조항 분석은 물론, 공사 현장의 기성고 산정, 추가 공사 사실 입증을 위해 필요한 모든 자료를 면밀히 검토합니다.

또한 디지털포렌식센터와의 협업을 통해 누락되거나 삭제된 현장 기록, 이메일, 메신저 대화 내용을 복원하여 결정적인 증거를 확보하기도 합니다.

건설 분쟁은 단순히 민사적인 대금 청구에 그치지 않고, 하도급법 위반에 따른 행정 처분이나 공사 방해와 관련된 형사 문제로 번지기도 합니다.

이에 본 법무법인은 각 분야의 변호사들이 유기적으로 협력하여 사건을 다각도로 분석하며, 원스톱 대응 서비스를 제공하고 있습니다.

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