명도소송으로 월세 안 내는 세입자 내보낼 수 있을까? '이것'이 필요합니다

주택 임대차에서는 민법 제640조에 따라 세입자의 밀린 월세가 2개월분에 해당하는 금액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

중요한 것은 연체 횟수가 아니라 밀린 월세의 총액입니다.

2개월 연속으로 월세를 내지 않아야 하는 것은 아니며, 미납액을 합산해 2개월분에 도달했는지를 기준으로 판단합니다.

이 요건을 충족해 계약을 해지했는데도 세입자가 퇴거하지 않는다면 명도소송을 통해 주택 인도를 청구할 수 있습니다.

상가는 주택보다 계약해지에 필요한 월세 연체 기준이 높습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따르면 세입자의 밀린 월세가 3개월분에 해당하는 금액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

여기서도 중요한 것은 몇 번 연체했는지가 아니라 현재 밀려 있는 월세의 총액이 3개월분에 이르렀는지입니다.

특히 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 명확히 규정하고 있습니다.

따라서 상가 세입자의 월세가 밀렸다고 바로 명도소송을 제기하기보다는 3개월분의 연체 요건 충족 → 임대차계약 해지 → 점포 인도 요구의 순서로 진행해야 합니다.

계약이 적법하게 종료됐는데도 세입자가 점포를 비우지 않는다면 명도소송을 통해 인도를 청구하게 됩니다.

월세 연체액이 법에서 정한 기준에 도달했다면 임대인은 세입자에게 월세 연체를 이유로 임대차계약을 해지한다는 의사를 명확하게 전달해야 합니다.

구두 통보보다는 내용증명이나 문자메시지 등 언제 어떤 내용으로 해지를 통보했고 세입자에게 도달했는지 확인할 수 있는 방법을 활용하는 것이 좋습니다.

이후 명도소송에서는 이러한 자료가 계약 종료를 입증하는 근거가 됩니다.

계약이 종료됐는데도 세입자가 계속 점유한다면 명도소송을 제기할 수 있습니다.

소송 전에는 세입자가 제3자에게 점유를 넘길 가능성이 있는지 확인하고, 필요하다면 부동산 점유이전금지가처분을 먼저 신청하는 방안도 검토합니다.

소송 도중 점유자가 바뀌어 승소판결을 받고도 기존 판결만으로 인도집행하기 어려워지는 상황을 방지하기 위한 조치입니다.

명도소송은 다음 순서로 진행됩니다.

명도소송에서는 세입자가 월세를 연체했다는 사실뿐 아니라 임대차계약이 적법하게 종료됐다는 사실까지 자료로 보여줘야 합니다.

특히 연체액과 기간, 계약해지 통보 및 도달 여부는 명도청구의 근거와 연결되는 부분이므로 자료를 시간순으로 정리해두는 것이 좋습니다.

밀린 월세까지 함께 청구한다면 각 지급기일과 미납액을 확인할 수 있도록 연체 차임 내역도 구체적으로 정리해야 합니다.

· 사건 경위 : 상가 건물주인 의뢰인은 한 세입자가 1년 넘게 월세를 지급하지 않아 어려움을 겪고 있었습니다. 여러 차례 월세 지급을 요구했지만 세입자는 연락을 피했고, 직접 찾아간 의뢰인에게 오히려 화를 내며 점포를 계속 점유했습니다. 결국 의뢰인은 세입자의 퇴거와 밀린 월세 문제를 해결하기 위해 대륜을 찾았습니다.

· 대륜의 조력 사항 : 대륜 부동산변호사는 임대차계약서와 통장 거래내역, 월세 독촉 문자 등을 분석해 장기간 차임 연체 사실을 객관적으로 입증했습니다. 또한 연체액이 계약해지 요건을 충족한다는 점을 근거로 임대차계약의 적법한 해지를 주장하고, CCTV와 연락 내역 등을 제출해 세입자가 계속 점포를 점유하고 있다는 사실도 함께 소명했습니다.

· 결과 : 법원은 대륜의 주장을 받아들여 임대차계약의 해지와 건물 인도 청구를 인정했습니다. 세입자에게는 건물을 인도하고 연체 차임 상당의 금원을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.

· 의미 : 월세 연체로 세입자를 내보내려면 미납 사실만 주장하는 것이 아니라 연체액, 적법한 계약해지, 계속된 점유를 자료로 연결해 입증하는 과정이 중요합니다. 이 사건은 이를 토대로 퇴거와 연체 차임 문제를 함께 해결한 사례입니다.

⚠️ 위 사례는 대륜이 실제 수행한 사건으로, 유사한 사건에서도 동일한 결과가 보장되는 것은 아닙니다.

• 민법 제640조(차임연체와 해지)
• 상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지)