CONTENTS
- 1. 공사대금소송 | 하자가 있으면 공사대금을 안 줘도 될까?
- - 하자와 공사대금 지급의 관계
- - 공사대금에서 문제되는 하자의 범위
- 2. 공사대금소송 | 건축주의 하자 주장에 대응하는 방법
- - 실제 하자가 아니라는 점의 입증
- - 하자가 있어도 전액 미지급이 부당하다는 점의 입증
- 3. 공사대금소송 | 하자 주장에도 공사대금 대부분을 인정받은 사례
- - 마감 상태를 하자로 들며 공사대금 지급을 거부한 사례
- 4. 공사대금소송 | 하자를 이유로 한 대금 지급 거절, 변호사 조력을 받는다면?
- - 대륜 건설전문변호사의 조력
- - 자주 묻는 질문에 대한 건설전문변호사의 답변
- - 참고한 자료
1. 공사대금소송 | 하자가 있으면 공사대금을 안 줘도 될까?
공사대금소송에서 건축주가 “하자가 있으니 공사대금을 줄 수 없다”고 주장하는 경우가 있습니다.
하지만 하자가 발견됐다는 이유만으로 남은 공사대금 전액의 지급을 당연히 거부할 수 있는 것은 아닙니다.
중요한 것은 실제로 하자가 있는지, 있다면 어느 정도인지, 그 하자에 대해 얼마의 보수비나 손해배상이 인정되는지입니다.
하자와 공사대금 지급의 관계
민법 제667조에 따르면 완성된 공사에 하자가 있다면 건축주는 시공업자에게 하자보수를 요구하거나, 하자보수에 갈음해 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다.
이러한 권리는 특별한 사정이 없다면 공사대금 지급의무와 동시이행관계에 놓일 수 있습니다.
그렇다고 “하자가 하나라도 있으면 공사대금을 전부 주지 않아도 된다”는 의미는 아닙니다.
대법원은 건축주가 하자보수 대신 손해배상을 요구하는 경우 그 손해배상액에 해당하는 범위의 공사대금에 대해서만 지급을 거절할 수 있고, 나머지 공사대금까지 지급을 거부할 수는 없다고 판단하고 있습니다.대법원 2021. 6. 10. 선고 2018다279804 판결).
즉, 공사대금이 1억 원 남아 있는데 인정되는 하자 관련 손해가 1천만 원이라면, 하자가 있다는 이유만으로 1억 원 전부를 지급하지 않는 것이 당연히 정당화되는 것은 아니라는 의미입니다.
공사대금에서 문제되는 하자의 범위
그렇다면 건축주가 문제를 제기한 부분이 모두 법적으로 ‘하자’가 되는 걸까요?
결론부터 말씀 드리자면 절대 그렇지 않습니다.
대법원 역시 건축물의 하자를 판단할 때 공사계약에서 약속한 내용과 다르게 시공됐는지, 설계도대로 시공됐는지, 관련 법령상 기준에 맞는지, 통상 갖춰야 할 품질을 갖췄는지 등을 종합적으로 살펴야 한다고 판단하고 있습니다(대법원 1998. 3. 13. 선고 97다54376 판결, 대법원 1997. 2. 25. 선고 96다45436 판결 참조).
따라서 공사대금소송에서는 다음 사항을 구체적으로 구분해야 합니다.
특히 하자가 중요하지 않은데 이를 고치는 데 지나치게 많은 비용이 드는 경우에는 민법 제667조 제1항에 따라 하자보수청구가 제한될 수 있습니다.
이 경우에도 하자로 발생한 손해배상 문제가 별도로 남을 수 있으므로 하자의 정도와 손해 범위를 따져야 합니다.
결국 일부 마감이나 보완할 부분이 있다는 이유만으로 공사대금 전체를 지급하지 않는 것이 항상 인정되는 것은 아닙니다.
공사대금소송에서는 상대방이 말하는 ‘하자’라는 표현 자체보다 실제 하자의 존재·범위와 그로 인한 손해액을 객관적으로 확인하는 것이 핵심입니다.
2. 공사대금소송 | 건축주의 하자 주장에 대응하는 방법
공사대금소송에서 건축주가 하자를 이유로 대금 지급을 거부한다면 시공사는 두 가지를 나눠 대응해야 합니다.
먼저 상대방이 지적한 부분이 실제 하자인지 확인하고, 하자가 맞더라도 이를 이유로 공사대금 전액을 지급하지 않는 것이 타당한지 따져야 합니다.
실제 하자가 아니라는 점의 입증
건축주가 불만을 제기했다고 해서 해당 부분이 모두 법적인 하자로 인정되는 것은 아닙니다.
즉, 계약에서 약속한 시공 내용과 실제 완성된 결과물을 비교해야 합니다.
확인 사항 | 입증자료 |
|---|---|
계약대로 시공했는지 | 공사계약서, 견적서 |
설계 기준을 지켰는지 | 설계도면, 시방서 |
실제 공사를 완료했는지 | 작업일지, 공사 전후 사진·영상 |
시설 사용에 문제가 없는지 | 준공·사용 관련 자료, 실제 사용 내역 |
이미 보완한 부분인지 | 보수 내역, 문자·메신저, 보완 전후 사진 |
예컨대 계약서와 도면에 맞게 시공됐고 시설도 정상적으로 사용되고 있다면, 미관상 불만이나 계약 내용에 포함되지 않은 추가 요구까지 당연히 시공상 하자로 인정되는 것은 아닙니다.
따라서 상대방의 하자 목록을 그대로 받아들이기보다 각 항목별로 계약상 시공 의무가 있었는지, 실제 시공 상태가 약정과 다른지를 하나씩 반박해야 합니다.
하자가 있어도 전액 미지급이 부당하다는 점의 입증
반대로 일부 하자가 실제로 존재한다고 해도 대응이 끝나는 것은 아닙니다.
이때는 하자의 범위와 적정한 보수비를 특정해 상대방의 공사대금 전액 지급 거부가 타당한지 따져야 합니다.
특히 다음과 같은 부분을 확인합니다.
- 하자가 전체 공사에서 차지하는 범위
- 시설의 사용에 미치는 영향
- 실제로 필요한 보수 방법과 비용
- 시공사가 이미 보완·보수를 진행했는지
- 건축주가 주장하는 보수비에 객관적인 근거가 있는지
당사자 사이에서 하자의 범위나 보수비에 대한 의견 차이가 크다면 법원 감정을 통해 하자의 존재·범위와 적정 보수비 등을 확인하는 방법도 활용됩니다.
즉, ① 상대방이 주장하는 부분이 애초에 하자가 아니라는 점을 입증하거나, ② 일부 하자가 인정되더라도 그 범위와 손해액이 상대방 주장보다 제한적이라는 점을 밝히는 방식으로 대응해야 합니다.
3. 공사대금소송 | 하자 주장에도 공사대금 대부분을 인정받은 사례
공사대금소송에서 상대방이 일부 하자를 주장하더라도 그 내용과 정도를 구체적으로 따져 공사대금 지급 범위를 다툴 수 있습니다.
건설전문변호사가 대응한 사건에서도 건축주가 마감 상태 등을 문제 삼아 대금 지급을 미뤘지만, 하자 주장을 항목별로 분석해 대응한 결과 미지급 공사대금 대부분을 지급하라는 판결을 받을 수 있었습니다.
마감 상태를 하자로 들며 공사대금 지급을 거부한 사례
· 사건 경위 : 실내 설비 및 마감 공사업자인 의뢰인은 시설 리모델링 계약을 체결하고 철거·배관·전기·마감 공사를 완료했습니다. 상대방도 완공된 시설을 사용하기 시작했지만, 공사대금 지급기일이 지나자 일부 마감 상태를 문제 삼으며 잔여 공사대금 지급을 미뤘습니다. 의뢰인이 청구서와 세금계산서까지 발송했지만 지급이 이루어지지 않아 대륜을 찾았습니다.
· 대륜의 조력 사항 : 대륜 건설전문변호사는 계약서·견적서·작업일지·공사 전후 사진을 대조해 계약에 따른 공사가 완료됐다는 사실을 입증했습니다. 동시에 상대방이 주장하는 하자를 항목별로 나눠 실제 미시공인지, 사용에 지장을 주는 하자인지, 보완 가능한 사항인지 검토했습니다. 의뢰인이 하자 점검과 추가 보완에도 협조했다는 자료를 제출해 일부 보완사항이 존재하더라도 공사대금 전액 지급을 거부할 정도의 사유는 아니라는 점을 주장했습니다.
또한 공사대금청구서와 세금계산서, 문자·이메일 등을 시간순으로 정리해 의뢰인이 지속적으로 대금 지급을 요구했음에도 상대방이 객관적인 근거 없이 지급을 미뤄왔다는 경위를 소명하고, 미지급 공사대금과 지연손해금을 구분해 청구했습니다.
· 결과 : 법원은 의뢰인이 계약에 따른 공사를 이행했다는 사실을 인정했습니다. 상대방이 주장한 내용 가운데 일부 보완 가능성이 있는 항목만 제한적으로 반영했고, 최종적으로 상대방에게 미지급 공사대금 대부분을 지급하라는 판결을 내렸습니다.
· 의미 : 이 사건은 시공사 입장에서 상대방의 하자 주장을 무조건 부인하기보다 실제 하자와 단순 보완사항을 구분하고, 인정되는 부분이 있더라도 그 범위를 구체적으로 따지는 것이 중요하다는 점을 보여줍니다. 이를 통해 하자 주장이 공사대금 전체의 미지급 사유로 확대되는 것을 방어할 수 있었습니다.
⚠️ 위 사례는 대륜이 실제 수행한 사건으로, 유사한 사건에서도 동일한 결과가 보장되는 것은 아닙니다.
4. 공사대금소송 | 하자를 이유로 한 대금 지급 거절, 변호사 조력을 받는다면?
공사대금소송은 계약 내용과 시공자료, 하자 항목, 보수비 등을 법적으로 정리해 청구 범위를 정하는 과정이 중요하므로 변호사의 조력을 받아 대응하는 것이 좋습니다.
건설분쟁 경험이 있는 변호사를 통해 상대방의 하자 주장을 분석하고, 공사대금 지급을 거부할 정당한 사유가 있는지 따져 미지급 대금의 회수 전략을 마련할 수 있습니다.
대륜 건설전문변호사의 조력
“실제로 조금 보완할 부분이 있는데도 공사대금을 청구할 수 있을까?”, “건축주가 하자라고 주장하는 항목을 전부 인정해야 하는 걸까?”라는 걱정 때문에 대금 청구를 미루는 시공사도 있습니다.
그러나 일부 보완사항이 있다는 사실과 공사대금 전액을 지급하지 않아도 된다는 것은 별개의 문제입니다.
대한민국 9위 로펌 대륜(2025년 국세청 부가가치세 신고 기준) 건설전문변호사는 계약 내용과 실제 시공 상태, 하자 항목과 보수비를 구체적으로 분석해 인정해야 할 부분과 반박해야 할 부분을 구분한 뒤 공사대금 회수 전략을 마련합니다.
▶ 공사 이행 입증 : 작업일지와 현장 사진·영상, 공사 관련 연락내역 등을 분석해 실제 시공 내용을 정리합니다.
▶ 하자 주장 반박 : 건축주가 제시한 하자 항목을 하나씩 검토해 실제 하자와 단순 보완사항, 계약 범위 밖의 요구를 구분합니다.
▶ 보수비 검토 : 일부 하자가 인정되는 경우에도 적정한 보수 범위와 비용을 따져 과도한 공사대금 공제를 방어합니다.
▶ 공사대금 청구 : 미지급 금액과 지급 요구 내역을 정리하고 필요한 경우 지연손해금까지 포함해 소송을 진행합니다.
건축주가 하자를 이유로 공사대금 지급을 미루고 있다면 상대방의 주장을 그대로 받아들이기 전에 실제 하자 여부와 그에 따른 적정한 공제 범위부터 확인해 보시기 바랍니다.
공사대금소송이 필요한 상황이라면 대륜 🔗건설전문변호사에게 상담을 요청해 주시기 바랍니다.
자주 묻는 질문에 대한 건설전문변호사의 답변
Q. 공사대금소송, 공사대금을 청구할 수 있는 기간이 따로 있나요?
A. 네. 도급받은 자의 공사에 관한 채권은 원칙적으로 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다. 민법 제163조 제3호가 이를 규정하고 있으며, 대법원도 공사대금채권뿐 아니라 해당 공사에 부수되는 채권까지 이에 포함된다고 보고 있습니다(대법원 1994. 10. 14. 선고 94다17185 판결). 따라서 대금 지급이 장기간 미뤄지고 있다면 소멸시효를 먼저 확인해야 합니다.
Q. 공사대금소송, 추가공사 비용도 함께 청구할 수 있나요?
A. 가능하지만 추가공사를 했다는 사실만으로 당연히 추가대금이 인정되는 것은 아닙니다. 당초 계약 범위를 넘어선 공사인지, 발주자의 요청이나 합의가 있었는지, 추가대금을 지급하기로 했는지 등이 쟁점이 될 수 있습니다. 따라서 추가 견적서, 변경 도면, 문자·메신저, 작업일지, 추가 자재 구매내역 등을 확보해 두는 것이 중요합니다.
참고한 자료
- 민법 제163조 제3호 – 공사에 관한 채권의 3년 단기소멸시효
- 민법 제665조 – 도급 보수의 지급시기
- 민법 제666조 – 수급인의 목적부동산에 대한 저당권설정청구권
- 민법 제667조 – 수급인의 담보책임(하자보수·손해배상)
- 대법원 1994. 10. 14. 선고 94다17185 판결 – 공사에 관한 채권의 범위 및 단기소멸시효
- 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다78616, 78623 판결 – 수급인의 저당권설정청구권 취지
