권리금소송, 권리금 회수를 방해받았다면 이렇게 대응해보세요!

CONTENTS

1. 권리금소송 | 권리금소송의 개념
- - 권리금의 개념
- - 권리금회수방해 손해배상청구의 차이
2. 권리금소송 | 권리금회수방해가 일어나는 경우
- - 권리금소송을 제기할 수 있는 대표적인 경우
- - 권리금회수방해를 당했다면 대응 방법은?
3. 권리금소송 | 권리금소송의 절차
- - 주요 자료
- - 권리금반환소송의 절차
4. 권리금소송 | 대법원 판례로 알아보는 쟁점
5. 권리금소송ㅣ변호사 조력이 필요하신가요?
- - 대륜의 시스템적 협업 방식
- - 자주 묻는 질문(FAQ)
- - 참고자료

1. 권리금소송 | 권리금소송의 개념

권리금소송 방해로 손해배상을 청구하는 경우에는 계약 종료 전후의 경위, 신규임차인 주선 여부, 임대인의 방해행위와 정당한 사유 유무를 종합적으로 검토해야 합니다.

권리금반환소송을 제기할 경우 계약 종료 전후의 경위, 신규 임차인 주선 여부, 임대인의 방해행위 및 정당한 사유 유무 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

권리금의 개념

상가건물 임대차보호법 제 10조의3(권리금의 정의 등)

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

권리금은 시설이나 비품만이 아니라 거래처, 입지, 영업 노하우 등 영업으로 형성된 가치 전체를 의미합니다.

따라서 임대인의 방해로 해당 가치 회수가 제한될 경우 법적으로 손해배상 청구가 가능합니다.

권리금회수방해 손해배상청구의 차이

권리금은 기존 임차인이 영업시설, 거래처, 상권의 이점 등 점포의 가치를 신규임차인에게 넘기며 받는 대가입니다.

반면 권리금회수방해 손해배상청구는 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 막아 권리금을 받지 못하게 된 경우, 그 손해의 배상을 요구하는 절차입니다.

2. 권리금소송 | 권리금회수방해가 일어나는 경우

임대인의 거절이 모두 위법한 것은 아니므로 실제 행동과 사유를 구분해야 합니다.

권리금소송과 분쟁은 “건물을 비워 달라”는 임대인의 요구와 “새 임차인을 구해 권리금을 받고 나가겠다”는 기존 임차인의 입장이 맞서며 생기는 경우가 많습니다.

특히 말로만 협의하다가 신규임차인 소개 여부와 거절 이유가 불분명해지는 일이 적지 않습니다.

권리금소송을 제기할 수 있는 대표적인 경우

대표적인 권리금회수방해 유형은 다음과 같습니다.

임대인이 신규임차인에게 별도로 권리금을 요구하거나 직접 받는 경우
임대인이 신규임차인에게 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 말라고 요구하는 경우
주변 시세나 기존 조건과 비교해 현저히 높은 보증금·월세를 제시해 사실상 계약을 어렵게 만드는 경우
정당한 이유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결 자체를 거절하는 경우

다만 임대인의 모든 거절이 권리금회수방해로 이어지는 것은 아닙니다.

신규임차인에게 차임과 보증금을 낼 능력이 없거나 임차인 의무 위반 우려가 있는 경우, 기존 임차인의 차임 연체액이 3기 차임액에 이른 경우 등은 임대인이 거절 사유를 주장할 수 있는 영역입니다.

대규모점포·준대규모점포 일부와 국유·공유재산에는 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않는 경우도 확인해야 합니다.

권리금회수방해를 당했다면 대응 방법은?

감정적인 항의보다 신규임차인 주선과 거절 경위를 문서로 남겨야 합니다.

권리금회수방해가 의심된다면 우선 임대인에게 신규임차인의 성명, 업종, 보증금·월세 지급 능력, 입점 희망일을 알리고 계약 체결 의사를 확인해야 합니다.

문자나 이메일, 내용증명처럼 나중에 전달 사실을 확인할 수 있는 방법이 좋습니다.

그다음 임대인이 제시한 거절 사유를 구체적으로 받아 두어야 합니다.

“직접 사용하겠다”거나 “새 임차인이 마음에 들지 않는다”는 말만으로 결론을 내리기보다, 실제로 거절에 정당한 사유가 있는지를 계약 내용과 자료에 따라 살펴야 합니다.

방해로 손해가 발생했다면 손해배상청구를 검토할 수 있습니다.

손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

청구권은 임대차 종료일부터 3년 안에 행사해야 합니다.

권리금소송 증거 수집과 손해배상 청구 방법

3. 권리금소송 | 권리금소송의 절차

권리금소송 시 임차인이 신규 임차인과 어떤 조건으로 권리금 계약을 추진했는지와 그 계약이 임대인의 행위로 무산되었는지를 입증해야 합니다.

손해액은 회수하려던 권리금 액수를 기준으로 판단되며 계약의 진정성과 금액의 상당성도 함께 고려됩니다.

따라서 권리금 금액의 산정 근거를 뒷받침할 수 있는 설명과 자료가 필요합니다.

주요 자료

구분	내용
신규 임차인 관련 자료	신규 임차인 인적사항, 연락 내역, 협의 기록
권리금 계약 자료	권리금 계약서, 금액 협의 내용, 입금 약정 자료
권리금 지급 의사	문자, 녹취, 계약 의사 확인 자료
임대인 방해행위 자료	계약 거절 통보, 조건 변경 요구, 협의 과정 기록
손해 발생 자료	권리금 미회수 사실, 기존 계약 조건
인과관계 입증 자료	계약 무산 경위, 임대인 행위와의 연결 자료

권리금반환소송의 절차

권리금반환소송은 먼저 권리금 지급 경위와 계약 내용, 반환 사유를 정리하고 관련 자료를 확보하는 단계에서 시작됩니다.

이후 상대방에게 내용증명 등을 통해 반환을 요구할 수 있으며 협의가 이루어지지 않는 경우 관할 법원에 소장을 제출해 소송을 제기하게 됩니다.

소송이 진행되면 서면 공방과 증거 제출을 통해 권리금 지급 사실과 반환 사유를 입증하게 되고 법원은 이를 바탕으로 변론을 거쳐 판결을 선고하게 됩니다.

상가임대차보호법 적용 범위, 기간 및 법적 효력은?

4. 권리금소송 | 대법원 판례로 알아보는 쟁점

상가 임대차가 끝나기 전 임대인이 “직접 사용하겠다”며 신규임차인과의 계약을 거절하는 경우가 있습니다.

이때 기존 임차인은 “신규임차인을 구해 권리금을 받고 나가겠다”는 입장이어서 권리금회수방해 분쟁이 생길 수 있습니다.

결론부터 말씀드리면, 임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수 기회를 막았다면 기존 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

다만 임대인의 거절이 모두 권리금회수방해가 되는 것은 아닙니다.

신규임차인에게 차임 지급 능력이 없거나 임대차 의무를 위반할 우려가 있는 등 법에서 정한 정당한 사유가 있다면 계약 체결을 거절할 수 있습니다.

반대로 임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나, 주변 시세에 비춰 현저히 높은 차임·보증금을 요구하거나, 특별한 이유 없이 계약 체결을 거절했다면 권리금 회수기회 보호의무 위반이 문제 될 수 있습니다.

⚖️ 관련 법조문 및 대법원 판례 근거

상가건물 임대차보호법 제10조의4: 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 위반으로 손해가 발생하면 배상책임을 부담할 수 있으며, 손해배상청구권은 임대차 종료일부터 3년 내 행사해야 합니다.

대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결: 대법원은 임대인이 “직접 사용하겠다”며 신규임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 밝힌 경우, 기존 임차인이 실제 신규임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수방해를 이유로 손해배상을 청구할 수 있다고 판단했습니다.

즉, 임대인의 거절 의사가 명확해 신규임차인을 찾는 절차 자체가 무의미해진 경우까지 임차인에게 실제 주선을 요구할 수는 없다는 취지입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4, 대법원 2018다284226 판결

임대인의 거절 사유와 신규임차인 주선 경위를 문자, 내용증명, 계약서 등으로 남겨 권리금 회수기회가 실제로 방해됐는지부터 확인해야 합니다.

5. 권리금소송ㅣ변호사 조력이 필요하신가요?

권리금회수방해 분쟁은 임대인이 계약을 거절했다는 사실만으로 판단하기 어려운 경우가 많습니다.

신규임차인 주선 과정, 권리금계약 내용, 임대인이 제시한 거절 사유, 차임과 보증금 조건, 실제 대화·통지 내역을 함께 살펴야 하기 때문입니다.

임대인이 직접 사용하겠다고 밝힌 경우라도 그 의사표시가 언제, 어떤 방식으로 이루어졌는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

신규임차인의 지급 능력이나 업종, 기존 임차인의 계약상 의무 위반 여부 등도 함께 확인해야 합니다.

대륜의 시스템적 협업 방식

권리금소송은 임대차계약서만 확인한다고 해결되는 사건이 아닙니다.

임대차 종료 시점부터 신규임차인 소개, 권리금 협의, 임대인의 거절, 점포 인도까지의 흐름을 시간순으로 정리해야 합니다.

대륜은 부동산·민사 분야 변호사와 필요한 전문가가 협업해 임대차관계 및 권리금 회수 과정에서의 쟁점을 검토합니다.

“신규임차인을 소개하려 했지만 임대인이 만나주지 않았다”거나 “임대인이 지나치게 높은 월세를 요구했다”는 사정도 말로만 주장해서는 충분하지 않을 수 있습니다.

이에 임대차계약서, 권리금계약서, 문자와 메신저, 내용증명, 통화기록, 주변 시세자료, 신규임차인의 자력 관련 자료 등을 종합해 실제 권리금 회수기회가 방해됐는지를 살핍니다.

대륜은 필요한 경우 자체 증거조사·디지털포렌식 인프라와 리걸테크 시스템을 활용해 분산된 거래자료와 대화기록을 정리·분석하고, 임대인의 거절 사유와 실제 경위를 구체화합니다.

단순히 임대인의 거절을 문제 삼는 데 그치지 않고, 거절에 정당한 사유가 있었는지와 손해배상청구 가능 범위까지 함께 검토합니다.

결국 대륜은 임대차관계 확인, 신규임차인 주선 경위 정리, 거절 사유 분석, 증거자료 검토, 손해배상청구·협상 등 대응수단 검토까지 하나의 흐름으로 사건을 살펴봅니다.

권리금 회수 과정에서 임대인과의 갈등이 발생했다면, 관련 계약서와 대화자료를 토대로 🔗부동산변호사 법률상담예약을 요청해 주시기 바랍니다.