## 위반건축물이란?

허가 또는 신고를 하지 않고 건축행위를 하거나, 건축물대장에 기재된 면적과 용도 등을 허가 없이 불법으로 증축, 대수선 및 용도변경한 건축물은 위반건축물로 단속됨을 순천법률상담이 말씀드립니다.


## 주요 위반사례

- 베란다 혹은 컨테이너 등의 무단 증축
- 경계벽을 증설하여 가구 수 증가
- 근린생활시설을 주거용으로 용도변경
- 옥탑을 주거, 창고 등으로 사용
- 공작물 신고 없이 높이 2미터 넘는 담장 축조
- 일조 등 확보를 위한 높이 제한 위반 증축
- 조경 의무 면적 훼손


## 부동산매매계약 전 위반건축물 확인해야
적발된 위반건축물은 건축물대장에 표기되어 각종 허가·인가 제한(예: 영업허가 등)되며, 금융기관 대출제한 등 부동산매매 시 불이익을 받게 됩니다.

따라서 순천법률상담으로 건축법상 모든 책임은 현재 소유자에게 있으므로, 부동산매매계약 전 위반건축물 유무사항을 꼼꼼히 확인하여 추후 책임을 질 수 있는 부분인지 체크하는 것이 필요하겠습니다.



위반건축물

순천법률상담에 따라 위반건축물은 부동산매매계약 전에 확인해야

## 근저당권이란?
장래에 생길 채권의 담보입니다. 즉 계속적인 거래로 발생하는 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 부동산에 설정하는 저당권입니다.

목포변호사상담을 통해 저당권에 대해서도 알아보겠습니다.

## 저당권이란?
채무가 이행되지 않을 경우에 채무자가 채무의 담보로 제공한 저당물에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 말합니다.

## 근저당권 및 저당권의 대상은?
근저당권 및 저당권을 설정할 수 있는 것은 소유권, 지상권 또는 전세권입니다.

### 「민법」 제371조 (지상권, 전세권을 목적으로 하는 저당권) 
```
①본장의 규정은 지상권 또는 전세권을 저당권의 목적으로 한 경우에 준용한다.
②지상권 또는 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 자는 저당권자의 동의없이 지상권 또는 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.
```

목포변호사상담은 저당권 관련 사건으로 고민하는 의뢰인 여러분들에게 면밀한 법적 조력을 제공하고 있습니다.

근저당권, 저당권

목포변호사상담으로 본 근저당권 및 저당권의 대상은?

## 의견이 맞지 않는 경우
하나의 물건을 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유한 형태를 ‘공동소유’라고 합니다. 각 공유자는 자신의 지분을 자유롭게 처분할 수 있습니다.

하지만 토지나 건물 등을 처분하고자 할 때는 공동으로 소유하는 사람들과 의견이 하나로 통합되어야 합니다.

만약 그 과정에서 갈등이 발생하거나 의견 합치가 이루어지지 않는다면 공유토지분할소송을 통해 문제를 해결해야만 합니다.

이 경우 의견 대립이 첨예하여 복잡한 사안인 만큼 성남법무법인의 조력을 받아 상황을 면밀하게 따져볼 필요가 있습니다.

## 분할의 방법
이때 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있습니다.

### 「민법」 제269조 (분할의 방법) 
```
①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.
②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.
```

## 세 가지 방식에 의해 
공유토지분할소송을 진행할 경우에는 크게 세 가지 방식으로 분할할 수 있습니다.

- 현물 분할 : 공유자들의 지분대로 일정하게 나누는 방법
- 대금 분할 : 토지를 경매에 넘긴 다음 매각 대금을 공유자 지분 비율에 따라 나누는 방법
- 가액 배상 : 공유자 1인이 공유부동산에 대한 소유권을 모두 취득한 후 일정 지분에 따라 값을 배상해 주는 방법

보통 현물로 분할하기 위해서는 법원에서 경매에 부쳐 매각한 다음 지분별로 구분합니다. 그러나 경매에 나왔던 매물이 실제 시세보다도 현저히 낮게 매각되기도 하기 때문에 만족스럽지 못한 금액을 손에 넣는 경우도 많습니다. 

그렇기에 여러 공유자들 중에서 한 사람에게 매물에 대한 소유권을 모두 이전시켜주는 대신 해당 인물로부터 본인이 가지고 있던 지분에 대한 대가를 받는 것입니다.

만약 위와 같은 상황에 처해 있다면 성남법무법인의 조력으로 해결해보실 것을 권해드립니다.

공유토지분할소송

성남법무법인이 본 공유토지분할소송, 어떤 방식으로 이뤄질까?

## 권리금이란?
임대차 목적물인 상가건물에서 신규임차인이 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 기존임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 

목포변호사상담을 통해 권리금 관련 사항을 알아보겠습니다.

### 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3제1항 (권리금의 정의 등) 
```
① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
```

## 임대인의 권리금 회수 금지 행위에는
- 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 수수하는 행위
- 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
- 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
- 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

## 임대인의 손해배상 책임은?
위와 같은 행위로 인해 임대인이 임차인에게 손해를 입혔다면 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

### 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제3항 (권리금 회수기회 보호 등) 
```
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
```

## 소멸시효
임대인에게 손해배상을 청구하기 위해서는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다.

### 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제4항 (권리금 회수기회 보호 등) 
```
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
```

목포변호사상담 전 이해를 도울 수 있는 권리금과 소멸시효 등 법률정보에 대해 알아봤습니다.

권리금소송

목포변호사상담에서 언급한 권리금소송, 개념부터 알아야

## 공사 지연에 따른 배상 책임은?
건축 공사 중에는 날씨의 영향이나 추가 변경 공사, 장인 부족, 자재 부족 등 여러가지 이유로 당초 예정하고 있던 스케줄대로 공사가 진행되지 않는 경우가 있습니다.

이러한 지연에 의해, 계약 시 예정되어 있던 인도일에 건물의 인도를 할 수 없는 상태를 일반적으로 ‘공기 지연’이라고 합니다.

시공업자는 계약으로 정해진 인도일까지 건물을 완성시켜 주문주에게 인도해야 합니다. 시공업자의 사정에 의해 공기 지연이 생겼을 경우에는 계약상의 채무 불이행이 되기 때문에, 시공업자는 이에 따른 책임을 집니다.

다만, 공사 지연의 원인에 따라 시공업자의 책임을 추궁할 수 없는 경우도 있어 목포법무법인 등 법률전문가와 함께 공사가 지연된 원인을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

## 손해배상 청구
시공업자 측의 원인에 의해 공기 지연이 발생한 경우라면, 손해배상금이나 지연손해금을 시공업자에게 청구할 수 있습니다.

공사 지연에 의한 손해로는, 추가 임대료 지출, 수익 건물의 경우 입주 예정자에게 임대 개시가 늦어진 만큼의 임대료 등이 있습니다.

이때 이러한 손해의 발생과 그 금액을 구체적으로 입증하는 것이 필요합니다.

## 계약 취소
만약 시공업자에게 공사를 계속 의뢰하는 것이 어려운 상황이라면 계약을 해제하는 것도 가능합니다.

다만 이미 완료된 부분에 대해서는 시공업자에게 보수를 지불해야 할 수 있습니다. 또한 미완성된 공사를 이어서 해줄 다른 시공업자를 찾을 수 없거나, 찾았다고 해도 비용이 당초 계획한 비용보다 훨씬 더 큰 비용이 투입될 수 있습니다. 그렇기에 계약해제는 어디까지나 최종적인 수단이라 하겠습니다.

따라서 인테리어공사지연 등의 문제로 시공업자의 책임을 추궁할 수 있는지 여부를 판단하기 위해서는 우선 목포법무법인 변호사와의 상담을 권유드립니다.

인테리어공사지연

목포법무법인이 제안한 공사지연, 보상받을 수 있는 방안 2가지는?

## 임대인의 고지의무 위반
임차인이 임대차계약을 체결할 당시, 임차할 건물에 관하여 법원의 경매개시결정에 따른 경매절차가 이미 진행 중인 사실을 알았더라면 그 건물에 관한 임대차계약을 체결하지 않았을 것임이 명백하다면, 임대인은 신의칙상 임차인에게 이를 고지할 의무가 있습니다.

또한 공인중개사법 제30조에 의거하여, 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 이를 배상할 책임이 있음을 목포법률사무소가 알려드립니다.

### 「공인중개사법」 제30조 (손해배상책임의 보장) 
```
①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
```

## 사기죄에 해당
따라서 임대인이 임대차계약을 체결하면서 임차인에게 임대목적물이 경매가 진행 중인 사실을 알리지 않은 경우, 임차인이 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하다 하더라도 사기죄가 성립합니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결 참고).


### 「형법」 제347조 (사기) 
```
①사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금에 처한다.
②전항의 방법으로 제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다.
```

임대차계약 관련 사안으로 고심하고 계시다면 목포법률사무소를 방문해주시길 바랍니다. 

임대차계약

목포법률사무소 임대차계약, 경매가 진행 중인 줄 몰랐다면?

## 법정지상권이란?
토지와 건물이 동일 소유자에 속하였다가 매매나 경매 등으로 소유자가 각각 달라지게 될 경우, 건물 소유자는 건물 이용에 필요한 토지를 그대로 사용할 수 있는 권리를 말합니다.

목포로펌과 함께 법정지상권에 대해 알아보겠습니다.

## 등기를 요하지 않아
법정지상권은 토지와 건물 소유주가 달라졌을 때 건물을 강제로 철거하지 못하도록 건물주를 보호하기 위해 법률로 정해둔 것입니다. 이에 따라 요건만 충족하면 등기를 하지 않아도 자동으로 동일한 효력이 발생합니다.

### 「민법」 제187조 (등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 
```
상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.
```


## 법률상 법정지상권이 인정되는 경우
> **전세권 설정 후 토지소유자가 다르게 된 경우**
> > 「민법」 제305조 (건물의 전세권과 법정지상권) 
①대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

> **저당권을 실행하여 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우**
> > 「민법」 제366조 (법정지상권) 
저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

> **담보가등기의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우**
> > 「가등기담보법」 제10조 (법정지상권) 
토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우 그 토지나 건물에 대하여 제4조제2항에 따른 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권(地上權)이 설정된 것으로 본다. 이 경우 그 존속기간과 지료(地料)는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다.

> **입목경매 등의 사유로 토지와 입목의 소유자가 다르게 된 경우**
> > 「입목에 관한 법률」 제6조제1항(법정지상권) 
① 입목의 경매나 그 밖의 사유로 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

법정지상권이 설정되면 자신의 토지라 하더라도 마음대로 사용할 수 없게 되므로 주의가 필요함을 목포로펌이 말씀드립니다. 

법정지상권

목포로펌이 알려준 법정지상권, 인정되는 경우는?

## 건축분쟁이 발생하는 경우를 살펴보면?
건축물의 하자나 결함이 있을 경우, 시공사 마음대로 추가·변경 공사가 행해져 버린 경우, 공사 대금이 지불되지 않는 경우, 공사를 완성시키지 않고 시공업자(청부인)가 현장을 포기해 버리는 경우 등 다양한 문제가 있습니다.

이러한 문제는 건축 공사라는 전문성이 높고 기술적인 것에 관한 것이므로, 문제를 해결하기 위해서는 전문적인 지식이 필요하다는 점을 부동산전문변호사가 조언해드립니다.

또한 공사의 규모에 따라서는 도급 대금이나 손해 배상금도 고액화하기 때문에, 분쟁도 장기화될 가능성이 높습니다.


## 건축 소송이란?
건축 분쟁의 최종 해결책은 법원에서 판단을 요구하는 건축 소송입니다. 

건축 소송에는 다음과 같은 다양한 사례가 있습니다.

- 주문하여 지은 건물이 계약의 내용에 적합하지 않은 하자가 있었으므로, 시공업자에게 손해배상을 청구
- 시공업자가 추가 공사를 실시해 건물을 완성시켰는데 추가 공사의 청부 대금을 지불해주지 않기 때문에, 주문주에게 미지급된 공사대금을 청구
- 공사 도중에 도급 계약이 해제되었으므로, 시공업자가 주문주에게 완성된 부분의 청부 대금 청구를 실시


많은 경우에는 설계나 시공, 공사의 감리 등에 하자가 있었는지가 문제가 됩니다. 

이때 쌍방이 주장하는 쟁점을 명확하게 하여, 각각의 쟁점에 대해서, 증거에 의해 인정될지 어떨지를 법원이 판단해 나가게 됩니다.

장기화되기 쉬운 건축 소송, 건축분쟁은 혼자 개인이 진행하는 것은 어렵기 때문에 경험이 많은 부동산전문변호사에게 의뢰·상담하는 것이 중요합니다.

건축소송, 건축분쟁, 부동산전문변호사

부동산전문변호사가 알려주는 건축소송·분쟁 해결 방법

## 매도인의 담보책임 개요
매매계약이 완료되었다 할지라도, 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결이 있을 경우 매도인은 이를 책임질 필요가 있습니다.   

이때 매수인 측에서도 목적물을 반환하는 등의 채무를 부담하는데, 공평의 원칙에 따라 이를 동시에 이행해야 함을 목포법률상담을 통해 알려드립니다.

### 「민법」 제583조 (담보책임과 동시이행) 
```
제536조의 규정은 제572조 내지 제575조, 제580조 및 제581조의 경우에 준용한다.
```

### 「민법」 제536조 (동시이행의 항변권)
```
① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.
```

## 담보책임을 면하는 특약을 한 경우라도
매도인의 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매수인에게 부동산의 흠결을 알리지 않았거나, 매도인이 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도하였다면 매도인은 여전히 담보책임을 지게 됩니다.

### 「민법」 제584조 (담보책임면제의 특약) 
```
매도인은 전15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다.
```


## 소유권에 흠결이 있는 경우
민법 제569조를 보면, 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다고 정하고 있습니다. 아래는 소유권에 흠결이 있다고 판단되는 경우입니다.

- 소유권의 전부가 다른 사람에게 속한 경우
- 소유권의 일부가 다른 사람에게 속한 경우
- 당사자가 수량을 지정해서 매매한 경우
- 부동산의 소유권이 부동산을 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 경우
- 저당권·전세권의 행사로 소유권을 잃게 되는 경우

위와 관련된 사항으로 목포법률상담이 필요하시다면 언제든지 부담없이 방문해주시길 바랍니다.


매매계약위반

목포법률상담 시 매매계약위반 소유권의 흠결이 있을 경우

## 갱신청구권과 묵시적 갱신
주택에 대한 약정을 체결할 때 2년을 넘지 않는 기간을 정했거나 기간에 대해서 정해둔 부분이 없다면 통상 2년을 원칙으로 하고 있습니다. 

안산법무법인이 살펴본 이러한 계약관계는 보증금의 반환이 이루어질 때까지 존속되는 것으로 하며 기간은 갱신할 수 있습니다. 

계약 갱신권에 의한 연장과 묵시적 연장으로 구분할 수 있는데 만료일의 6개월~2개월까지 임대인이 갱신되는 것에 대해 거부를 하거나 조건에 대한 변동 사항에 관한 통지를 하지 않게 되면 같은 조건으로 계약이 갱신됩니다. 

하지만 2기분의 차임의 연체나 임차인으로서의 의무 위반은 주택임대차보호법이 있더라도 임대인이 계약을 해지할 수 있는 적법한 사유가 되기 때문에 이점을 유의하셔야 합니다.

## 증액 범위
부동산 시세는 언제든지 변동이 될 수 있고 그에 따라 보증금이나 월세에 관해 임대인이 증액을 요구하는 상황도 발생할 수 있습니다.

약정을 체결하고 나서 1년까지는 사정이 있다고 해도 증액에 관한 요구가 불가능하지만 그 이후로는 요구가 가능해지게 됩니다.

하지만 5%의 금액을 초과하지 않는 한도 내에서만 가능한 것으로 주택임대차보호법에서 정해져 있습니다.

보증금의 전액이나 일부분을 월세 단위의 차임으로 전환할 경우에 그 금액은 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월세의 범위를 초과할 수 없다고 명시되어 있는데 연 10%와 한국은행의 기준금리에서 연 2%를 더한 금액으로 규정되어 있고 이런 산정률을 초과한 금액을 지급했다면 반환을 받는 것이 가능합니다.

### 「주택임대차법」 제7조 (차임 등의 증감청구권)
```
①당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
②제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.
```

### 「주택임대차법」 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한) 
```
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
```

### 「주택임대차보호법 시행령」 제9조 (월차임 전환 시 산정률) 
```
①법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.
②법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다. 
```

만약 위와 같은 사안으로 문제상황에 처했다면 안산법무법인으로 방문해주시길 바랍니다.

주택임대차보호법

안산법무법인의 주택임대차보호법, 증액의 범위는 어디까지

## 부동산소유권의 취득시효
민법 제245조를 보면, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연히 부동산을 점유한 자는 등기를 통해 그 소유권을 취득할 수 있다고 규정하고 있습니다.

안산법률사무소가 쉽게 설명하자면, 시골에서 20년간 터전을 이루고 살면서 등기까지 하면 점유취득시효가 완성되어 그 땅의 주인이 될 수 있다는 의미입니다.

### 「민법」 제245조제1항 (점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) 
```
①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
```

하지만 실제로 이러한 소유권을 획득하기 위해서는 까다로운 요건을 충족해야 합니다.

## 소유권을 획득할 수 있는 경우
점유취득시효의 성립요건을 보면, 일정한 기간 점유가 계속되어야 함은 물론이고, 그 점유가  자주점유(소유의 의사로 하는 점거)이면서도 평온하고 공연한 점유이어야만 합니다.  

만약 소유에 의한 의사가 없는 타주 점유였거나, 악의로 무단점유한 상태였다면 시효가 인정되지 않음을 안산법률사무소가 알려드립니다.

또한 점유취득시효는 단순히 그 기간을 완성한 것만으로는 그저 소유권 취득을 위한 등기청구권이 발생하는 것뿐이기 때문에 취득시효 기간을 완성했더라도 반드시 등기해야만 최종적으로 소유권을 취득할 수 있다는 점 기억하시기 바랍니다.

### 「민법」 제245조 (점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
```
②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
```


점유취득시효

안산법률사무소에 따른 점유취득시효 성립하려면?

## 부동산 임의경매란?
먼저 경매에 대해 알아보면, 물건을 팔고자 하는 사람이 물건의 가격을 미리 정하지 않고 다수의 사람에게 매수의 청약을 실시해서 그 중 최고가를 적은 사람에게 물건을 매도하는 방식을 말합니다. 

안산로펌이 살펴본 바에 따르면 집행권원이 필요한가를 기준으로 강제경매와 임의경매로 종류가 나누어집니다.

임의경매는 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하여 자신의 채권을 회수하는 법적절차입니다. 즉 담보권의 실행을 위한 경매절차입니다.


## 강제경매
반면 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다. 즉 채무자가 대여금 등을 변제기일까지 갚지 않을 때 발생합니다.

## 임의경매와 강제경매의 차이점으로는
- 담보권설정 여부
- 집행권원 여부
- 낙찰자의 소유권 취득여부
- 경매개시일결정 이의 및 즉시 항고여부
- 법원 소송 진행여부

## 집행권원이란?
국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다. 
확정판결에 준하는 효력이 있는 집행권원에는 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있습니다. 


### 「민법」 제24조 (강제집행과 종국판결) 
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강제집행은 확정된 종국판결(終局判決)이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다.
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### 「민법」 제56조 (그 밖의 집행권원) 
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강제집행은 다음 가운데 어느 하나에 기초하여서도 실시할 수 있다.
1. 항고로만 불복할 수 있는 재판
2. 가집행의 선고가 내려진 재판
3. 확정된 지급명령
4. 공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것
5. 소송상 화해, 청구의 인낙(認諾) 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것
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앞서 설명한 바와 같이 강제적으로 하는 방식은 담보가 없기 때문에 안산로펌 등 법적 조력을 통해 법원에서 집행권원을 부여받아야만 진행이 가능하겠습니다.

임의경매, 강제경매

안산로펌이 분류한 임의경매·강제경매 차이점 5가지는?

오피스텔사기 피해가 의심된다면 깡통전세 여부와 보증금 회수 가능성을 확인해야 합니다. 계약 경위와 권리관계를 바탕으로 대응 방법을 살펴보겠습니다.

오피스텔사기 피해자가 확인해야 할 깡통전세 보증금 대응 방법

빌라사기 피해를 입었다면 보증금 회수 가능성을 검토하고 임차권등기명령, 지급명령, 보증금반환소송 등 법적 절차를 신속히 진행해야 합니다.

빌라사기, 피해 발생 시 보증금 회수 절차와 법적 대응 방법

오피스텔매매사기 피해가 발생했다면 계약 경위와 입금 내역, 중개 과정부터 정리해야 합니다. 형사고소와 손해배상 청구를 함께 검토하는 대응 방법을 살펴보겠습니다.