불법건축물철거 절차, 내 땅에 불법건축물이 있다면 대응 방법

토지 경계를 확인한 결과, 이웃이 허락 없이 창고·담장·가건물 등을 설치해 토지를 점유하고 있다면 문제가 될 수 있습니다.

이처럼 타인이 정당한 권원 없이 내 토지를 사용하고 있다면 토지 소유자는 건축물 철거와 함께 토지 반환을 청구할 수 있습니다.

특히 상대방이 “경계를 잘못 알고 설치했다”, “오래 사용했으니 문제가 없다”라고 주장하더라도 실제 토지 소유 관계와 점유 경위를 확인해 대응해야 합니다.

처음에는 토지를 사용할 수 있는 권리가 있었더라도, 임대차계약 종료 등으로 사용 권한이 사라진 경우에는 원칙적으로 토지를 반환해야 합니다.

하지만 건물 소유자가 계속 건물을 유지하며 토지를 점유한다면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 청구를 검토할 수 있습니다.

이와 함께 무단 점유 기간 동안 발생한 사용료 상당의 부당이득 반환을 함께 청구하는 경우도 있습니다.

토지를 임대한 뒤 임차인이 컨테이너, 가설건축물 등 시설물을 설치했다면 계약 종료 후 이를 철거하고 토지를 반환해야 하는 경우가 많습니다.

그럼에도 임차인이 철거 의무를 이행하지 않는다면, 계약 내용과 설치 경위를 확인해 철거 청구 소송을 진행할 수 있습니다.

가장 먼저 확인해야 하는 것은 내 토지 위에 어떤 건축물이 어떤 경위로 설치되어 있는지입니다.

이 단계를 충분히 검토하지 않으면 소송 과정에서 청구 내용을 변경해야 하거나, 승소 후에도 실제 철거 집행에 어려움이 발생할 수 있습니다.

• 토지 등기부등본 : 토지 소유권 확인
• 건축물대장 : 건축물의 등록 여부 및 용도 확인
• 토지대장 및 지적도 : 토지 경계 확인
• 측량 결과 : 실제 건축물이 내 토지를 침범했는지 확인
• 현장 사진·항공사진 : 건축물 설치 위치와 점유 상태 확인

불법건축물이라고 하더라도 상대방이 토지를 사용할 수 있는 권리를 가지고 있다면 바로 철거가 인정되지 않을 수 있습니다.

따라서 상대방이 주장하는 권리가 있는지 확인해야 합니다.

• 토지 임대차계약이 존재하는가?
• 사용 승낙을 받은 사실이 있는가?
• 지상권·법정지상권 등 토지 사용 권리가 있는가?
• 계약 종료 후에도 점유할 근거가 남아 있는가?

철거가 필요한 사유와 관련 자료를 준비한 뒤 법원에 소송을 제기합니다.

일반적으로 다음과 같은 청구를 함께 진행합니다.

① 불법건축물 철거 청구
→ 토지 위에 설치된 건축물이나 시설물을 철거하도록 요구

② 토지인도 청구
→ 철거 후 토지를 소유자에게 반환하도록 요구

③ 부당이득 반환 청구
→ 상대방이 무단으로 토지를 사용한 기간 동안의 사용료 상당 금액 청구

재판 과정에서는 왜 해당 건축물을 철거해야 하는지 구체적으로 입증해야 합니다.

주요 증거 자료는 다음과 같습니다.

• 토지 소유권을 확인할 수 있는 등기부등본
• 경계 침범 여부를 확인하는 측량 자료
• 무단 설치 사실을 보여주는 현장 사진 및 영상
• 상대방과 주고받은 철거 요청 내용
• 임대차 종료 및 원상회복 관련 계약서
• 건축물대장 및 허가 관련 자료

법원이 철거 및 토지인도를 명령했음에도 상대방이 스스로 이행하지 않는다면 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다.

이 경우 법원 집행관을 통해 건축물 철거와 토지 인도 절차를 진행하게 됩니다.

또한 철거 과정에서 발생한 비용은 법원의 판단에 따라 상대방에게 부담하도록 청구할 수 있습니다.

건축물 철거가 완료되었다고 해서 모든 분쟁이 끝나는 것은 아닙니다.

상대방이 장기간 토지를 무단 사용했다면 그 기간 동안의 사용료 상당액을 청구할 수 있고, 철거 과정에서 발생한 추가 비용이나 손해가 있다면 별도로 정산해야 합니다.