전세금반환소송 승소했는데도 돈을 못 받았다? 집주인에게 이렇게 대응해보세요

강제집행은 집주인이 판결에 따른 의무를 이행하지 않을 때 법적 절차를 통해 집주인의 재산에서 보증금 채권을 실현하는 절차입니다.

전세금반환소송에서 받은 판결은 이러한 강제집행의 근거가 됩니다.

민사집행법은 확정판결 뿐 아니라 가집행선고가 내려진 재판, 확정된 지급명령 등 일정한 집행권원을 토대로 강제집행을 할 수 있도록 규정하고 있습니다.

특히 부동산은 강제경매를 신청할 수 있고, 예금과 같은 금전채권은 법원의 압류명령을 받은 뒤 추심명령 등을 통해 회수를 진행할 수 있습니다.

가장 먼저 살펴볼 것은 집주인에게 어떤 재산이 있는지입니다.

집주인이 가진 재산에 따라 보증금을 회수하는 방법이 달라지기 때문입니다.

예를 들어 집주인 명의의 아파트나 토지가 있다면 부동산 강제경매를 신청할 수 있습니다.

법원이 해당 부동산을 경매하고 매각대금을 배당하면 그 절차를 통해 보증금을 회수하게 됩니다.

반면 집주인의 은행 예금이 확인된다면 채권압류 및 추심명령을 신청하는 방법이 있습니다.

법원의 압류·추심명령을 받아 집주인이 은행에 가지고 있는 예금채권에서 보증금을 회수하는 방식입니다.

• 집주인 명의 부동산 → 강제경매
• 집주인의 예금 등 금전채권 → 채권압류 후 추심·전부명령
• 그 밖의 집행 가능한 재산 → 재산 종류에 맞는 집행절차

따라서 강제집행은 다음과 같은 흐름으로 이해하면 쉽습니다.

그런데 집주인 명의의 부동산도 모르고 어느 은행을 이용하는지도 모른다면 바로 집행할 재산을 정하기 어렵습니다.

이때 활용할 수 있는 절차가 재산명시와 재산조회입니다.

재산명시는 집주인에게 “현재 어떤 재산을 가지고 있는지 법원에 직접 밝히라”고 요구하는 절차라고 이해하면 쉽습니다.

전세금반환소송에서 승소한 임차인이 일정한 요건을 갖춰 재산명시를 신청하면 법원은 집주인에게 재산목록을 제출하도록 명할 수 있습니다.

집주인은 재산명시기일에 출석해 강제집행 대상이 되는 재산 등을 적은 목록을 제출하고, 그 내용이 사실이라는 선서도 해야 합니다.

따라서 마음대로 재산을 숨기거나 거짓으로 작성해도 되는 절차가 아닙니다.

• 정당한 사유 없이 재산명시기일에 나오지 않는 경우
• 재산목록 제출을 거부하는 경우
• 선서를 거부하는 경우

위 경우 법원은 20일 이내의 감치에 처할 수 있습니다.

더 나아가 집주인이 거짓 재산목록을 제출하면 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.

그렇다면 재산명시를 진행했는데도 보증금을 받아낼 만한 집주인의 재산을 찾지 못했다면 어떻게 해야 할까요?

이때는 일정한 요건을 갖춰 법원에 재산조회를 신청할 수 있습니다.

쉽게 말해 재산명시가 집주인에게 직접 재산을 밝히게 하는 절차라면, 재산조회는 법원이 공공기관·금융기관·단체 등에 조회해 집주인 명의의 재산을 확인하는 절차입니다.

민사집행법 제74조에 따라 다음과 같은 경우 재산조회를 신청할 수 있습니다.

• 주소를 확인할 수 없어 재산명시절차를 진행하지 못한 경우
• 재산명시에서 확인된 재산만으로 보증금 전액을 회수하기 부족한 경우
• 집주인이 재산명시기일에 출석하지 않은 경우
• 집주인이 재산목록 제출 또는 선서를 거부한 경우
• 집주인이 거짓 재산목록을 제출한 경우

재산조회로 부동산이나 예금 등 집행할 재산을 찾았다면, 해당 재산을 대상으로 강제경매나 채권압류·추심 등 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다.

재산조회 결과 부동산이나 예금 등 집행 가능한 재산을 찾았다면 해당 재산에 강제경매나 채권압류·추심을 진행해 실제 보증금 회수가 이뤄집니다.

· 사건 경위 : 의뢰인은 수도권 소재 아파트에 전세계약을 체결하고 보증금을 지급했으나, 계약 종료가 가까워지면서 해당 부동산에 다수의 근저당권이 설정돼 있고 다른 세입자들도 보증금을 돌려받지 못하고 있다는 사실을 확인했습니다. 임대인은 자금 부족을 이유로 반환을 계속 미루다가 연락까지 두절됐고, 의뢰인은 보증금 회수를 위해 대륜에 조력을 요청했습니다.

· 대륜의 조력 사항 : 대륜 부동산변호사는 계약 당시 설명과 등기 변동 내역을 분석해 임대인의 책임을 주장하는 동시에 판결 이후 실제 집행 가능성까지 고려해 대응했습니다. 임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 유지하도록 하고, 임대인의 재산 상태와 가압류 가능성을 검토해 향후 강제집행으로 이어질 수 있도록 회수 전략을 마련했습니다.

· 결과 : 법원은 임대인의 책임을 인정해 전세보증금 전액을 반환하라는 판결을 내렸습니다. 이후 부동산변호사는 임대인을 상대로 강제집행 절차까지 진행했고, 의뢰인은 실제로 보증금을 회수해 피해를 회복할 수 있었습니다.

· 의미 : 이 사건은 전세금반환소송에서 승소 판결 자체가 최종 목적이 아니라는 점을 보여줍니다. 임대인이 자발적으로 지급하지 않을 가능성까지 고려해 집행을 준비하고, 판결 이후 강제집행까지 이어가야 실제 보증금 회수로 연결될 수 있습니다.

⚠️ 위 사례는 대륜이 실제 수행한 사건으로, 유사한 사건에서도 동일한 결과가 보장되는 것은 아닙니다.

부동산 강제경매는 매각과 배당 절차를 거쳐야 하고, 채권압류 역시 압류 이후 실제 돈을 지급받기 위한 추심 절차가 이어질 수 있습니다.

또한 집행을 진행하는 사이 집주인의 재산 상태가 달라지거나 다른 채권자가 먼저 집행에 나서는 상황도 생길 수 있습니다.

따라서 한 번 신청한 절차만 기다리기보다 집행 진행 상황과 새롭게 확인되는 재산을 계속 살피면서 필요한 후속 조치를 이어가는 것이 실제 회수 가능성을 높이는 데 중요합니다.

1. 집행 대상 파악 : 부동산·예금 등 집주인 명의의 재산 확인
2. 집행 실익 분석 : 선순위 권리와 채권액을 분석해 실제 회수 가능성 판단
3. 재산조회 지원 : 필요한 경우 재산명시·재산조회 절차를 통해 집행할 재산 확인
4. 강제집행 진행 : 재산 종류에 따라 강제경매, 채권압류·추심 등 후속 절차 연계

“판결까지 받았는데 강제집행도 결국 제가 알아서 해야 하나요?”라는 걱정이 생길 수 있습니다.

대한민국 9위 로펌 대륜(2025년 국세청 부가가치세 신고 기준)은 부동산전문변호사를 중심으로 민사집행 경험을 갖춘 변호사들이 협업해 판결 이후의 회수 절차까지 이어서 대응합니다.

집주인의 부동산·예금 등 재산을 확인하고 선순위 권리와 집행 실익을 분석해 강제경매, 채권압류·추심 등 실제 회수 가능성이 높은 방법을 설계하며, 필요한 경우 재산명시·재산조회 절차까지 연계해 보증금 회수를 조력합니다.

체계적인 대응이 필요한 상황이라면 🔗부동산전문변호사와 대응을 진행해보시기를 바랍니다.

• 민사집행법 제56조(그 밖의 집행권원)
• 민사집행법 제61조 이하(재산명시절차)
• 민사집행법 제74조(재산조회)
• 민사집행법 제78조(부동산에 대한 강제집행)
• 민사집행법 제223조(채권의 압류명령)
• 민사집행법 제229조(금전채권의 현금화방법)
• 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)